连云港市住宅物业服务项目负责人

信用评价管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步规范住宅物业项目负责人行为，提升物业服务水平，营造诚实守信的物业服务市场环境，构建以信用为核心的新型市场监管体制，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》《江苏省物业管理条例》和《连云港市社会法人和自然人失信惩戒办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务项目负责人信用信息的采集、评价、等级评定、公示、使用和监管等活动。

第三条 在本市行政区域内从事具体住宅物业项目管理的项目负责人（含外埠来连），应当按照本办法规定参加信用信息评价，接受相应管理。

住宅项目负责人应及时上网查询项目负责人信用信息评价结果。

第四条 本办法所称住宅物业服务项目负责人，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在住宅物业服务项目（含项目中有部分非住宅）中指派的负责组织实施住宅物业项目服务活动，保障项目物业服务质量符合约定标准的责任人。

本办法所称信用信息，是指住宅物业服务项目负责人在物业项目管理相关活动中形成的能够用于分析、判断其遵守物业管理法规、规范和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息，包括身份信息、良好信用信息和不良信用信息等。

住宅物业项目负责人管理的物业服务项目、本人及其项目内管理人员所获得的信用信息加分及减分事项以同样分值记于项目负责人名下。

本办法所称信用评价管理，是指各级物业行政主管部门会同相关部门，全面考量住宅物业服务项目负责人在合同履约、守信经营、项目服务质量、社会责任等方面的综合能力，对其信用信息进行记分并对信用等级作出评价、公示，建立守信激励和失信惩戒的信用奖惩机制。

第五条 住宅物业项目负责人信用评价管理实行统一管理、分级实施、综合评价、动态更新的管理制度，遵循客观、公正、合法和审慎的原则，确保信用信息的真实性、完整性和及时性，充分发挥信用信息公示及等级评价在规范物业项目负责人行为，提升物业项目服务水平中的作用。

第六条 市住房和城乡建设局负责全市住宅物业服务项目负责人信用信息系统建设及信用分值的核定、信用等级的综合评定、公示等监督管理工作，指导县（区）物业管理行政主管部门做好住宅物业项目负责人的信用信息日常管理工作，加强与相关部门及市物业管理协会等单位联系，实现信用信息互通和共享。

市物业管理协会协助各级物业行政主管部门做好住宅物业项目负责人信用信息（仅指行业自律信息）的采集、审核、申请记分和录入等管理工作。

县（区）物业管理行政主管部门负责本辖区住宅物业服务项目负责人信用信息的采集、审核、申请记分和证明文件上传等管理工作，配合做好信用信息系统的建设工作。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应结合对辖区内住宅物业服务项目的日常监督管理工作，协助县（区）物业管理行政主管部门做好住宅物业项目负责人信用信息采集、审核和申请记分工作。

第七条 连云港市智慧物业网（网址：www.lygwygl.com）是全市住宅物业项目负责人信用信息及等级评价结果的官方发布平台。各县（区）物业行政主管部门、连云港市物业管理协会公布的住宅物业服务项目负责人信用信息及等级评价结果应与连云港市智慧物业网公布的住宅物业项目负责人信用信息内容和等级评价结果保持一致。

全市各物业项目负责人应及时上网查看网上公示的信用信息记分及评级结果。

第二章 信用信息的采集与认定

第八条 信用信息的采集，是指对住宅物业服务项目负责人在管项目及负责人的信用信息进行征集、甄别、分类、上传、归档，形成反映和评价住宅物业服务项目负责人在管理、服务物业项目过程中的情况的信用信息档案的活动。

信用信息采集渠道，包括市、县（区）物业管理行政主管部门向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会以及行政区域内市场监督、物价、质监、消防、城管、公安等相关行政主管部门征询、收集或住宅物业服务项目负责人自行申报等。

外埠来连住宅物业服务企业的项目负责人仅限采集其在本市取得的信用信息。

信用信息的采集，应当坚持客观、准确、公正、及时和提供者负责的原则。

第九条 物业服务项目负责人信用信息分为基本信用信息、良好信用信息和不良信用信息。

 （一） 住宅项目负责人基本信用信息包括：身份证明、项目经理证书、相关履职记录、在管项目名称、面积，专业培训、继续教育记录、联系电话等相关信息。

 （二） 住宅项目负责人良好信用信息是指其负责管理的住宅物业项目在物业管理与服务活动中，遵纪守法、诚信经营、自觉维护市场秩序的情况，以及受到各级党委、政府和相关部门、市级以上物业管理协会、市级以上新闻报刊表彰及参与社会公益等良好信用信息，另外还包括项目负责人本人及项目员工在物业管理活动中获得的各级党委、物业行政主管部门、政府相关部门及市级以上物业协会给予的各类表彰、荣誉等。

 （三） 住宅项目负责人不良信用信息是指其负责管理的住宅物业项目在物业管理与服务活动中，违反法律、法规、行政规章规定或行业自律规范、物业服务合同约定的行为，以及受到行政处罚、通报批评、媒体曝光、出现重大安全事故和经查实未在规定时限内妥善处理投诉举报等信息，另外还包括项目负责人本人及其项目员工在物业管理活动中所受到的各级党委、物业行政主管部门、政府相关部门及市级以上物业协会给予的通报批评、戒免谈话、处罚等。

第十条 住宅项目负责人基本信用信息、良好信用信息由项目负责人通过所在物业服务企业在网上自行填报并对填报信息内容的真实性、有效性和及时性负责。填报的相关信息由项目所在地的县（区）物业行政主管部门负责核实、申请记分和上传证明文件。基本信用信息发生变更或产生良好信用信息的，应自信息发生变更或产生之日起7个工作内自行网上填报并向项目所在地或注册地县（区）物业行政主管部门提供相关证明材料以供核实。

新设立的物业服务企业的项目负责人，应当自项目中标之日起三个月内，向所在地县（区）物业行政主管部门书面申请报备，报备后向通过物业服务企业向市物业行政主管部门申请登录信用信息管理网并自行填报项目负责人基本信用信息，参与全市住宅物业项目负责人信用信息评价管理。

第十一条 住宅物业项目负责人良好信用信息由市、县（区）物业管理行政主管部门和市物业管理协会核实或认定的下列信息组成：

 （一）负责管理的住宅物业项目在各级政府相关部门、市级以上物业行业协会评优评先或检查活动中获得国家、省、市级荣誉称号、通报表彰，根据市物业行政主管部门相关文件规定予以信用加分的；

 （二）住宅物业项目负责人本人在各级党委、政府部门评优评先活动中获得国家、省、市、县（区）级荣誉称号、通报表彰或市级以上物业行业协会表彰，根据市物业行政主管部门相关文件规定予以信用加分的；

 （三）住宅物业项目员工积极参加各级政府部门、各级物业行政主管部门、市物业管理协会组织的各类检查、评比、竞赛和公益类活动等，成绩优异，获得通报表扬、表彰或奖励的。

对于取得良好信用信息的，由项目负责人所在企业在良好信用信息生成之日起30日内主动在网上申报，申报时应向企业注册地或项目所在地的县（区）物业管理行政主管部门提供有关部门表彰决定文书或经市、县（区）物业管理行政主管部门和市物业行业协会认定或者查证属实的材料以及其他具有法律效力的其他证明材料，收到证明材料的县（区）物业行政主管部门负责核实、申请记分并将证明文件上传至信用信息管理系统，市物业行政主管部门负责网上认定并记分。

第十二条 住宅物业项目负责人不良信用信息由市、县（区）物业管理行政主管部门核实或认定的下列信息组成：

 （一）负责管理的住宅物业管理项目因违反相关规定或管理不到位被各级物业行政主管部门或相关部门、市物业管理协会通报批评，出现重大安全责任事故，或在各类检查、评比及各级政府部门、物业行政主管部门组织的各类活动中被责令整改，在规定期限内拒不整改或整改效果不明显及其他根据各级物业行政主管部门文件规定应予信用扣分的；

 （二）住宅物业负责人本人或项目内其他管理人员，违反相关规定或物业服务合同的约定，履职不力，侵犯业主合法权益，被通报批评、处罚或被生效判决、仲裁裁决确认应承担责任的。

住宅项目负责人不良信用信息由物业项目所在地的县（区）物业行政主管部门、市物业管理协会采集、核实、申请记分并将证明文件上传至信用信息管理系统，市物业行政主管部门收到记分申请后，通过书面或短信（微信）方式将拟记分事项告知相关住宅物业项目服务负责人本人和所属企业负责人，通知发出10个工作日后未收到有效书面异议的，直接认定并网上记分。

住宅物业项目负责人主动向物业行政主管部门申报企业不良信用信息的，记分时可适当降低扣分分值，对刻意隐瞒不良信用信息的，可增加扣分分值。

市物业行政主管部门收到投诉举报或在工作检查过程中发现住宅项目负责人涉嫌本办法所规定的不良信用信息，可转交县（区）物业行政主管部门调查认定处理，也可直接调查认定并记分。

第十三条  信用信息提供单位和自行申报人应当对提供或申报的信用信息真实性、合法有效性、及时性及完整性负责；发现提供或申报的信用信息变更、不准确或失效的，应当及时修改并在信用信息变更或失效之日起7个工作日内向原报送部门提交修改后的信用信息资料。

信用信息按规定录入平台后，任何单位和个人未经法定程序，不得擅自修改、增删信用信息。

第十四条  市、县（区）物业管理行政主管部门对住宅物业项目负责人信用信息的进行核实时，应当以生效的法院判决书、仲裁裁决书或者其他合法有效证明文件为依据。因投诉、重大信访、媒体曝光等途径取得的信息应当经调查核实后认定。

第三章  信用等级评价和公布

第十五条 本市实行住宅物业项目负责人信用信息记分及等级评价制度。信用等级评价以项目负责人信用信息总得分为基础，结合社会各方评价综合确定住宅物业项目负责人信用等级。   

第十六条 住宅物业项目负责人信用信息记分按照《连云港市住宅物业项目负责人信用等级评价评分标准》（以下简称评分标准）执行。

住宅物业项目负责人信用的基本分为100分，实行日常加减分制实时录入，根据信用总得分值评定项目负责人信用等级。信用信息总得分=信用基本分＋良好信用信息得分－不良信用信息得分。

住宅物业项目负责人因良好信息及不良信息产生的信用加分及扣分事项累计计算，自产生之日起有效期为三年（以文件或证书记载日期为准），期满后该项加分或扣分事项在该项目负责人的信用信息档案中统一作清零处理，其他记分值不变。

项目负责人管理的同一住宅物业管理项目不足一年的，只记分，不予进行信用等级评定。

第十七条 住宅物业项目负责人信用等级划分为优秀（AAA级）、良好（AA级）、合格（A级）和不合格（B级）四个等级。

（一）优秀（AAA级）。信用分值在135分（含）以上，为优秀住宅物业项目负责人，信用等级为AAA级。

（二）良好（AA级）。信用分值在115分（含）至135分，为良好物业项目负责人，信用等级为AA级。

（三）合格（A级）。信用分值在85分（含）至115分，为合格物业项目负责人，信用等级为A级。

（四）不合格（B级）。信用分值在85分以下及一票否决的，为不合格物业项目负责人，信用等级为B级。

第十八条 住宅物业项目负责人所管项目有下列情形之一的，除依法应当承担相应的法律责任外，其信用等级可直接评定为不合格（B级）：

（一）经确认因物业服务方面主要责任发生重大安全事故的；

（二）因物业服务质量责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣社会影响的；

（三）所管项目被市级物业行政主管部门通报批评后在规定期限内拒不整改，或一年内累计被各级物业行政主管部门公开通报批评三次（含）以上的；

（四）因物业服务质量责任，一年内累计三次 （含）未积极配合有关部门妥善处理投诉或拒不进行整改，被县（区）物业行政主管部门申请列为不合格项目负责人的；

（五）所管项目存在挪用、骗取、套用住宅专项维修资金，情节严重的；

（六）经认定的其他严重不良行为。

第十九条 本市建立住宅物业项目负责人信用信息等级排序制度。按项目负责人信用信息得分值高低动态排序，得分值相同的，以物业项目面积大小为指标进行先后排序，并向社会公布。

第二十条 住宅物业项目负责人对本人或其他项目负责人信用信息记分事项或等级评定有异议的，可在网上评价结果公示后15个工作日内向原信息采集部门或市物业行政主管部门实名提出书面核查申请，逾期提出的，不予受理。

原信息采集部门或市物业行政主管部门应在收到申请之日起15个工作日内进行核查并书面答复。经核查确认有误或不属于物业项目负责人未尽职履责情形的，应及时予以纠正。核查期间原信用信息记分值及等级认定结果仍为有效。

第四章  信用信息的披露及使用

第二十一条 根据住宅物业项目负责人的不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励，失信惩戒。

物业项目负责人信用等级评价结果作为项目负责人参与评先评优、选聘中、高级项目经理、选聘为国家、省、市物业行业专家、担任招投标评委及本人参与物业项目招投标时为企业信誉加分等的重要依据。

第二十二条 对住宅物业项目负责人信用等级实行差别化分类管理，实施守信激励，失信惩戒机制。 

（一）对3A级物业项目负责人大力支持

1.等级评定满一年且一直在管原项目的，由市级物业行政主管部门为其颁发优秀项目经理证书，在政府和协会网站公开推介；

2.优先推荐为国家、省、市级专家库成员；

3.优先给予外出培训学习、参观、考察和交流名额；

4.在本人参与新物业项目招投标时可加企业信誉分2分；

5.优先推荐评聘为中、高级项目经理或招投标评委。

（二）对2A级项目负责人积极鼓励

1.积极推荐为省、市级专家库成员；

2.推荐评聘为中、高级项目经理；

3.列为参加行业中高层管理人员培训、企业交流等活动的重点对象；

4.重点给予外出学习、参观、考察和交流名额；

5.在本人参与新物业项目招投标时可加企业信誉分1分。

（三）对A级项目负责人积极引导

1.推荐为市级专家库专家成员；

2.推荐评聘为中级项目经理；

3.推荐参与各类物业管理行业培训学习。

（四）对B级项目负责人重点监督

1.列入失信项目经理名单；

2.增加对其管理项目的日常检查频次；

3.限制参与中、高级项目经理评聘；

4.限制所管项目参加市级示范项目等的评比表彰；

5.不得被评聘为市级专家库专家成员或招投标评委，已被评聘为专家或评委的，可立即解聘；

6.增加约谈次数，重点监督管理；

7.不得作为新的住宅物业项目的负责人。 

第二十三条 被评定为不合格（B级）的住宅物业项目负责人，给予6个月的项目整改期，项目整改期满后达到整改要求的，可向市级行政主管部门书面申请恢复原评定等级，拒不整改或经整改仍不到位的，可认定为严重失信企业管理人员，记入严重失信黑名单并推送至市经信委信用办,由该项目所在地县（区）物业行政主管部门向其所属企业发更换或辞退该项目负责人的书面建议。

物业服务企业应审慎录用已记入严重失信黑名单的管理人员担任项目负责人。

第二十四条 物业建设单位、业主大会或物业管理委员会在选聘物业服务企业时，应将项目负责人信用信息等级同时列为重要条件，充分结合市级物业行政主管部门公布的物业项目负责人信用信息等级评价结果，择优选聘。

第五章  附 则

第二十五条 市物业管理行政主管部门可根据实际情况定期对信用记分项目、加减分标准进行调整并公示。

第二十六条 信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益，造成经济损失的，应追究其相应责任。

第二十七条 市、区县物业管理行政主管部门、街道办事处工作人员在信用信息管理工作中，玩忽职守、弄虚作假或徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 非本市注册的物业项目负责人的信用信息评定情况，由市物业管理行政主管部门每年定期向企业注册地物业管理行政主管部门通报。

第二十九条 本办法由连云港市住房和城乡建设局负责解释。

第三十条 法律、法规对信用信息管理另有规定的，从其规定。

第三十一条 本办法自公布起实施，有效期一年。有效期满后，根据实施情况依法评估修订。

连云港市物业项目负责人信用等级

评价评分标准